Avantages des SCPI Européennes

Immobilier en Europe, un bon plan ?

La fiscalité avantageuse européenne accessible via les SCPI européennes n’est pas propre à ce véhicule d’investissement. Tout investissement français dans l’immobilier allemand bénéficiera des mêmes avantages fiscaux qu’il achète un bien en direct ou à travers une SCPI européenne. Cependant, on constate que la proportion de Français investissant directement dans l’immobilier locatif à l’étranger est très faible.

La raison est double :

  • la distance géographique complique fortement la gestion du bien
  • la barrière de la langue rajoute une contrainte par rapport à un investissement immobilier en France.

Quels sont les avantages des SCPI européennes ?

La SCPI permet de casser plusieurs freins à l’investissement grâce à ses propres avantages

Aucune gestion locative

Peu importe que le locataire soit situé à quelques mètres de chez vous ou à des milliers de kilomètres ou qu’il ne parle pas la même langue que vous, c’est le rôle de la société de gestion de s’assurer de la perception des loyers ainsi que de trouver les locataires.

Mutualisation du risque locatif

Le risque locatif n’est pas supporté pas un seul locataire, mais par plusieurs, répartis dans l’Europe entière ainsi que sur des secteurs d’activités bien différents et non corrélés.

Aucun frais supplémentaire

En cas de travaux en cours d’investissement il ne peut vous être demandé un euro supplémentaire. Ces travaux potentiels sont déjà provisionnés dans les rendements versés par les sociétés de gestion.

Risque locatif mutualisé sur l’Europe entière

Les SCPI européennes vont plus loin au niveau de la mutualisation du risque locatif de leurs investisseurs par rapport aux SCPI françaises. Elles permettent de tirer profit des spécificités de chacun des pays de la Zone Euro. Surtout, en cas de baisse de l’immobilier dans un des pays de la Zone euro, la société de gestion pourra assurer un rendement stable grâce à ses avoirs en immobilier professionnel situés dans d’autres pays et/ou sur d’autres secteurs. Il est en effet aisé de percevoir que l’immobilier de bureau allemand n’est pas corrélé à la santé des commerces de proximité au Portugal.

Une des SCPI déjà sur le marché va même plus loin en sortant du cadre de la Zone Euro. Les statuts encore plus élargis de cette SCPI lui permettent d’investir sur des pays hors de la zone euro et même dans le monde entier. L’objectif est d’assurer une mutualisation maximale à ses investisseurs et aussi de tirer profit des cycles de devises favorables.

Politique d’investissement des SCPI européennes

Politique d’investissement des SCPI européennes

Les SCPI européennes ont une politique d’investissement similaire aux SCPI françaises. Elles ont chacune leur particularité, mais vont investir dans des bureaux, des commerces, des hôtels, des cliniques, des crèches, des EHPAD, des locaux d’activité, des entrepôts… La SCPI Novapierre Allemagne par exemple investit dans des immeubles de commerces en périphérie sur des actifs de taille moyenne entre 6 000 m2 et 25 000 m2. Les locataires sont des grandes enseignes allemandes de commerce de détail.

La SCPI Corum Convictions par exemple a une politique d’investissement complètement diversifiée. Ils ont notamment acheté un hôtel Hilton à Anvers en 2016 pour 17,8 millions d’euros avec un rendement actes en main de 7,03% et un bail ferme de plus de 20 ans. Ils ont également acquis en 2016 à Bergame en Italie 8 bâtiments loués à Brembo qui est le leader mondial des systèmes de freinage de luxe avec un rendement acte en main de 7,74% et un bail ferme de 9 ans.

Autre exemple sur un actif de logistique en Espagne à Riudellots et Cabanillas Del Campo loués à Logifashion avec un bail ferme de 10 ans et un rendement de 7,58% acte en main.

Les frais des SCPI européennes

La structure des frais des SCPI de rendement européennes est la même que pour les SCPI purement françaises. Il y a tout d’abord des frais de souscription qui sont supportés par l’investisseur lors de la revente des parts. Le prix d’achat se fait au prix de souscription et la revente à la valeur de retrait pour les SCPI européennes à capital variable.

Les frais sont situés entre 10% et 12% en moyenne. Les sociétés de gestion appliquent ensuite durant toute la durée de détention des frais de gestion entre 10% et 13%. Les loyers sont versés nets de frais de gestion, ils sont donc tout à fait neutres et transparents pour l’investisseur. Lors d’un investissement en assurance-vie, les frais sont prélevés à l’entrée.

Il convient également de rajouter les frais d’entrée du contrat d’assurance-vie. Si l’investissement est réalisé à crédit, il est possible de supporter des frais de dossier liés au crédit ou des frais de garantis de type nantissement ou caution crédit logement.