La fiscalité avantageuse européenne accessible via les SCPI européennes n’est pas propre à ce véhicule d’investissement. Tout investissement français dans l’immobilier allemand bénéficiera des mêmes avantages fiscaux qu’il achète un bien en direct ou à travers une SCPI européenne. Cependant, on constate que la proportion de Français investissant directement dans l’immobilier locatif à l’étranger est très faible.
La raison est double :
La SCPI permet de casser plusieurs freins à l’investissement grâce à ses propres avantages
Depuis quelques années, les SCPI européennes suscitent un véritable engouement chez les investisseurs désireux de diversifier leur patrimoine sur des actifs à moindre risque. Quel sont les réels avantages d’opter pour ce type de placement ? Les réponses.
Peu importe que le locataire soit situé à quelques mètres de chez vous ou à des milliers de kilomètres ou qu’il ne parle pas la même langue que vous, c’est le rôle de la société de gestion de s’assurer de la perception des loyers ainsi que de trouver les locataires.
Le risque locatif n’est pas supporté pas un seul locataire, mais par plusieurs, répartis dans l’Europe entière ainsi que sur des secteurs d’activités bien différents et non corrélés.
En cas de travaux en cours d’investissement il ne peut vous être demandé un euro supplémentaire. Ces travaux potentiels sont déjà provisionnés dans les rendements versés par les sociétés de gestion.
Les SCPI européennes vont plus loin au niveau de la mutualisation du risque locatif de leurs investisseurs par rapport aux SCPI françaises. Elles permettent de tirer profit des spécificités de chacun des pays de la Zone Euro. Surtout, en cas de baisse de l’immobilier dans un des pays de la Zone euro, la société de gestion pourra assurer un rendement stable grâce à ses avoirs en immobilier professionnel situés dans d’autres pays et/ou sur d’autres secteurs. Il est en effet aisé de percevoir que l’immobilier de bureau allemand n’est pas corrélé à la santé des commerces de proximité au Portugal.
Les SCPI européennes sont comme toutes les autres sociétés civiles de placement immobilier traditionnelles existant en France. En effet, elles ont pour mission d’acquérir et de gérer un ensemble d’immeubles locatifs, de type immobiliers d’entreprise ou immobiliers socialement utiles, pour partager aux souscripteurs des parts de dividendes.
Cependant, contrairement aux SCPI purement françaises, les SCPI européennes ne se contentent pas d’investir dans des parcs immobiliers situés principalement dans l’Hexagone, elles détiennent également des actifs immobiliers de qualité dans des pays considérés comme les hubs des activités à forte valeur ajoutée de la zone euro, notamment l’Allemagne, la Belgique, le Pays-Bas, l’Espagne, le Portugal, etc.
Cette stratégie de diversification permet de pallier l’effet de saturation immobilière qui est devenu de plus en plus perceptible à Paris intra muros et surtout en Île-de-France où le marché immobilier est très concurrentiel. Aussi, cette politique d’investissement amoindrit les risques locatifs étant donné que les souscripteurs ont besoin d’une bonne dose de diversification patrimoniale pour tabler sur un rendement élevé.
Une des SCPI déjà sur le marché va même plus loin en sortant du cadre de la Zone Euro. Les statuts encore plus élargis de cette SCPI lui permettent d’investir sur des pays hors de la zone euro et même dans le monde entier. L’objectif est d’assurer une mutualisation maximale à ses investisseurs et aussi de tirer profit des cycles de devises favorables.
Parmi les pays européens les plus plébiscités, l’Allemagne se démarque par son actuel boom immobilier. Oui, selon les statistiques d’OptimHome, ce marché affiche un taux de progression annuel de 3 % au cours de ces trois dernières années, voire 9 % dans les plus grandes villes métropolitaines comme Francfort, Hambourg et Berlin. Résultat : cette embellie représente une aubaine pour les SCPI de rendement telles qu’Actipierre qui consacre pas moins de 12 % de son patrimoine aux immobiliers outre-Rhin. Dans cette lignée, Novapierre Allemagne a même décidé d’investir presque exclusivement sur l’immobilier commercial germanique pour se faire un nom dans le domaine des SCPI.
De leur côté, les autres pays à fort potentiel locatif comme le Pays-Bas, l’Espagne ou le Portugal, concilient solidité d’investissement et perspectives de croissance de dividende à long terme. En fait, le pilier de leurs atouts réside dans leur structure démographique ainsi que l’avancée technologique des entreprises qui s’y implantent. Il va sans dire que tous ces facteurs contribuent davantage à la dilution des risques locatifs qui est l’un des crédos des SCPI européennes.
Les SCPI européennes ont donc une politique d’investissement similaire aux SCPI françaises. Elles ont chacune leur particularité, mais vont investir dans des bureaux, des commerces, des hôtels, des cliniques, des crèches, des EHPAD, des locaux d’activité, des entrepôts… La SCPI Novapierre Allemagne par exemple investit dans des immeubles de commerces en périphérie sur des actifs de taille moyenne entre 6 000 m2 et 25 000 m2. Les locataires sont des grandes enseignes allemandes de commerce de détail.
La SCPI Corum Convictions par exemple a une politique d’investissement complètement diversifiée. Ils ont notamment acheté un hôtel Hilton à Anvers en 2016 pour 17,8 millions d’euros avec un rendement actes en main de 7,03% et un bail ferme de plus de 20 ans. Ils ont également acquis en 2016 à Bergame en Italie 8 bâtiments loués à Brembo qui est le leader mondial des systèmes de freinage de luxe avec un rendement acte en main de 7,74% et un bail ferme de 9 ans.
Autre exemple sur un actif de logistique en Espagne à Riudellots et Cabanillas Del Campo loués à Logifashion avec un bail ferme de 10 ans et un rendement de 7,58% acte en main.
La modalité d’établissement des frais liés à la souscription et à la détention des SCPI de rendement européennes est similaire à celle des SCPI purement françaises. Ainsi, concernant les frais de souscription, ils sont supportés par l’investisseur au moment de la revente des parts. Par conséquent, le prix d’achat des parts des SCPI européennes à capital variable est égal au prix de souscription et celui de la revente à la valeur de retrait.
La modalité d’établissement des frais liés à la souscription et à la détention des SCPI de rendement européennes est similaire à celle des SCPI purement françaises. Ainsi, concernant les frais de souscription, ils sont supportés par l’investisseur au moment de la revente des parts. Par conséquent, le prix d’achat des parts des SCPI européennes à capital variable est égal au prix de souscription et celui de la revente à la valeur de retrait.
Mais malgré l’aspect assez complexe de la gestion de ce type de SCPI, les sociétés chargées de les exploiter n’appliquent que des frais de gestion d’environ 10 à 13% tout au long de la détention des actifs. Cela dit, les rentes perçues par chaque investisseur sont nettes de frais de gestion, ce qui neutralise tout effet de prélèvement douloureux.
Il convient également de rajouter les frais d’entrée du contrat d’assurance-vie. Si l’investissement est réalisé à crédit, il est possible de supporter des frais de dossier liés au crédit ou des frais de garantis de type nantissement ou caution crédit logement.
Presque à chaque période d’ouverture de capital, les SCPI françaises réalisent une collecte record. Du coup, leur société de gestion ont dû se tourner vers d’autres marchés en créant des SCPI européennes, ceci afin de répondre aux besoins de rentabilisation des épargnants.
D’abord, le choix de la zone euro était un choix évident du fait de l’utilisation commune d’une monnaie unique. Cela facilite grandement les transactions et génère une externalité positive qui est renforcée par la convergence macro-économique des pays membres. Ces opportunités structurelles permettent aux investisseurs en SCPI européennes de bénéficier d’un ticket d’entrée accessible qui ne fera qu’alléger leurs charges de souscription (environ 1000 euros suffisent pour acheter des parts de SCPI européennes).
Rien qu’en se basant sur l’attractivité locative des pays de la zone euro dans lesquels ces SCPI investissent avec succès, les investisseurs peuvent prétendre à un niveau de rendement supérieur à 5,5 %.
Cette nouvelle tendance de placement en SCPI constitue un créneau inédit pour réduire ses impôts. Effectivement, ce n’est pas pour rien si LF Europimmo, une SCPI européenne gérée par La Française AM, a réparti 80% de ses actifs hors de France. Le fait est que la fiscalité appliquée aux recettes locatives issues des SCPI françaises est plutôt lourde. Et pour cause, lesdites recettes sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu (les revenus locatifs peuvent être imposés jusqu’à 62,2% si la tranche marginale d’imposition atteint les 45 %) et aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Pourtant, en dehors des frontières françaises, la pression fiscale appliquée est plus que supportable. Par exemple, les SCPI qui investissent en Allemagne voient leurs revenus locatifs imposés localement à seulement 15,825% car les conventions fiscales en vigueur évitent aux investisseurs français une double imposition.
Tout comme les SCPI traditionnelles qui n’investissent qu’en France, placer son capital dans une SCPI européenne permet d’éviter les contraintes relatives à la mise en location d’un bien immobilier. Autrement dit, le souscripteur est tranquille, il n’a que deux chose à faire : acheter des parts et percevoir les revenus qui en découlent de manière régulière. Il n’a donc pas à se préoccuper de la recherche des locataires, du recouvrement des loyers, ni de l’entretien des immeubles acquis. Toutes ces tâches incombent à la société de gestion.
Il appartient également à cette dernière de trouver un bon positionnement pour faire face à la concurrence. Pour cela, quel que soit le marché immobilier qu’elle exploite, sa stratégie d’investissement doit être la plus rationnelle possible afin que la SCPI gérée puisse accéder à des baux d’excellentes structures attractives, tout en limitant les risques opérationnels.
Tout le monde n’a pas les moyens d’acheter des parts de SCPI au comptant. À cet effet, à l’instar des SCPI françaises, celles de type européen sont également éligibles au financement à crédit. Cela permet de bénéficier de l’effet de levier financier d’un prêt pour créer un patrimoine à partir d’un fonds externe.
Ce n’est pas tout, ce mécanisme vertueux permet également à un investisseur d’atteindre son indépendance financière plus rapidement. D’ailleurs, les banques ont concocté des offres à taux préférentiels pour appuyer les souscripteurs de SCPI européennes tout au long de leur parcours d’investisseur.