Fiscalité SCPI Européennes

Les SCPI traditionnelles, malgré leurs avantages désormais bien connus sont comme tout investissement locatif en France soumises à une double imposition.

En effet, chaque porteur de parts de SCPI françaises reporte sur sa déclaration 2044 ses revenus fonciers, déduit en cas d’investissement à crédit ses intérêts d’emprunt et se voit fiscaliser à hauteur de sa Tranche Marginale d’imposition sur ce résultat foncier. A cette imposition, viennent s’ajouter les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) que le gouvernement actuel a augmentés. A compter du 1 er janvier 2018, les prélèvements sociaux passent à 17,2% contre 15,5% jusqu’à présent.

Jusqu’alors trois stratégies patrimoniales permettaient de minimiser cette fiscalité :

  • Recours au crédit grâce à la déduction des intérêts d’emprunt
  • Investissement via un contrat d’Assurance-Vie
  • Achat de part en nue-propriété temporaire
stratégies patrimoniales permettaient de minimiser cette fiscalité

Tout d’abord, les revenus immobiliers issus de l’étranger ne sont pas à déclarer sur la déclaration 2044, mais sur la 2047. Ces revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux. Cela signifie une économie fiscale de 17,2% annuelle pour chaque porteur de part de SCPI européennes par rapport à un investisseur en SCPI Françaises.

Ensuite, les biens qui composent ces SCPI étrangères subissent une fiscalité dans les pays d’origine. Cette fiscalité revient à la société de gestion et non aux porteurs de parts. Or, afin d’éviter une double imposition avec le pays d’origine, des conventions fiscales existent entre les différents pays européens et la France.

Par exemple, la convention fiscale Franco-Allemande qui existe depuis le 21 juillet 1959 prévoit pour les revenus provenant des loyers d’immeubles situés en Allemagne, une imposition directe au taux de 15,825 % à la charge des associés. Afin d’éviter une double imposition, les revenus locatifs de source allemande sont ensuite partiellement exonérés d’IR. Cette exonération se formalise par la soumission à l’IR sachant que le contribuable français a droit à un crédit d’impôt imputable sur l’impôt sur le revenu français dont il est redevable.

Les revenus locatifs de source allemande sont exonérés des prélèvements sociaux en France, étant donné que ces derniers sont des impôts qui entrent dans le champ d’application des conventions fiscales.

De manière plus générale, deux méthodes d’imposition existent selon les pays en question :

  • La méthode du taux effectif
  • La méthode du crédit d’impôt

Dans les deux cas, en plus de l’exonération de prélèvements sociaux, les SCPI européennes sont imposées à un taux inférieur que la Tranche Marginale d’imposition de l’investisseur.