Zoom sur la fiscalité des SCPI européennes

Les SCPI traditionnelles, malgré leurs avantages désormais bien connus sont comme tout investissement locatif en France soumises à une double imposition. De ce fait, les investisseurs se tournent vers les SCPI européenne en raison de leur fiscalité adoucie.

En effet, chaque porteur de parts de SCPI françaises reporte sur sa déclaration 2044 ses revenus fonciers, déduit en cas d’investissement à crédit ses intérêts d’emprunt et se voit fiscaliser à hauteur de sa Tranche Marginale d’imposition sur ce résultat foncier. A cette imposition, viennent s’ajouter les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) que le gouvernement actuel a augmentés. A compter du 1 er janvier 2018, les prélèvements sociaux passent à 17,2% contre 15,5% jusqu’à présent.

Jusqu’alors trois stratégies patrimoniales permettaient de minimiser cette fiscalité :

  • Recours au crédit grâce à la déduction des intérêts d’emprunt
  • Investissement via un contrat d’Assurance-Vie
  • Achat de part en nue-propriété temporaire

Pour aider les investisseurs à bien comprendre la fiscalité des SCPI européennes, voici les grandes lignes de leurs modes d’imposition.

Petit rappel sur la fiscalité des SCPI purement françaises

stratégies patrimoniales permettaient de minimiser cette fiscalité

Sur certains points, investir dans les sociétés civiles de placement immobilier traditionnelles (SCPI purement françaises) est certes très avantageux, mais côté fiscalité, les SCPI européennes sont bien plus intéressantes. En d’autres termes, les SCPI françaises sont doublement imposées en ce sens que chaque porteur de parts est fiscalisé sur la base de ses revenus fonciers à hauteur de sa Tranche Marginale d’imposition (TMI). Le calcul tient également compte d’un éventuel résultat foncier.

Si le montant annuel des revenus fonciers générés par la détention de parts de SCPI françaises ne dépasse pas les 15 000 euros, ils sont soumis de plein droit au régime dit « micro-foncier ». Ils bénéficient de ce fait d’un abattement forfaitaire de 30 % lors du calcul de l’impôt sur les revenus (IR). Quand l’investisseur choisit le micro-foncier, aucune autre déduction ne peut plus être effectuée sur son revenu brut.

Si ce seuil annuel est dépassé, l’investisseur en SCPI françaises peut opter pour le régime dit « du réel». C’est le régime de droit commun. Ainsi, il peut déduire de son impôt les charges réelles telles que les frais d’administration et de gestion, les dépenses engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation des parts de SCPI. Si un déficit foncier (hors intérêt des emprunts) apparait, celui-ci est déductible des revenus imposables, mais dans la limite annuelle de 10 700 euros.

En ce qui concerne l’imposition des plus-values issues de la cession des parts de SCPI, elle est soumise aux articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts.

D’abord, les plus-values doivent faire l’objet d’un abattement d’IR et de prélèvements sociaux en fonction de la durée de détention des parts. Par exemple, l’abattement est de 6% pour l’IR et 1,6% pour les prélèvements sociaux pour une durée de détention de 6 à 21 ans. Ensuite, l’IR au taux de 19 % s’applique, auquel s’ajoute, une surtaxe si la plus-value est supérieure à 50 000 euros.

À noter que le taux des prélèvements sociaux est de 17,2% depuis 2018.

Les SCPI européennes bénéficient des avantages des conventions fiscales

Les investisseurs particuliers privilégient les SCPI européennes pour se constituer des revenus réguliers à l’abri de tout risque de double imposition.  En effet, ce type de SCPI séduit par son fort potentiel de rentabilité, mais surtout par le coté très avantageux de sa fiscalité.

Bien évidemment, le régime fiscal applicable n’est pas le même qu’il s’agisse d’investissement en SCPI française ou d’investissement en SCPI européenne. Le fait est que le patrimoine immobilier de cette dernière est soumis à la fiscalité du pays dans quel il se trouve et non à celui du lieu de résidence du souscripteur. À titre d’exemple, les loyers d’un immeuble de bureaux situé à Madrid seront imposés sous le régime de la fiscalité espagnole, même si ce bien est détenu par une SCPI française dont les associés sont fiscalement domiciliés en France.

Des conventions fiscales sont donc signées entre les États membres de l’Union européenne afin que les épargnants français puissent profiter d’une réduction fiscale sur la base du quote-part d’actifs fonciers qu’ils détiennent à l’étranger. Pour cela, les investisseurs en SCPI européennes ont à leur disposition un formulaire de déclaration assez spécifique : le 2047. Il est dédié aux revenus de nature étrangère (dividendes de SCPI, salaire, revenus de valeurs mobilières, etc.).

Pour un revenu issu d’une SCPI investissant en Allemagne par exemple, il faudra remplir le cadre 4 et le cadre 6 du dit formulaire ; mais pour celui issu d’une SCPI investissant au Pays-Bas, c’est le cadre 4 et le cadre 8 qu’il faudrait compléter. Une fois ce formulaire rempli, deux méthodes d’imposition peuvent alors être utilisée : celle du crédit d’impôt et celle du taux effectif.

Fiscalité des SCPI européennes : la méthode du crédit d’impôt

Fiscalité des SCPI européennes : la méthode du crédit d’impôt

Cette méthode s’applique pour calculer l’impôt à payer pour les revenus fonciers de source espagnole, italienne ou allemande. En tout cas pour l’Allemagne, le Gouvernement français a signé une convention fiscale avec le pays il y a déjà une bonne soixantaine d’années (le 21 juillet 1959 pour être plus précis). L’article 3 de celle-ci prévoit un taux d’imposition local de 15,825 %. Donc, afin d’éviter une double imposition, les revenus issus des SCPI européennes seront soumis à l’IR français et bénéficieront d’un crédit d’impôt, ce qui a un effet de neutralisation fiscale très efficace.

En plus, lesdits revenus ne sont soumis à aucuns prélèvements sociaux, c’est-à-dire que les investisseurs peuvent réaliser une belle économie fiscale de 17,2%.

Pour mieux comprendre le mécanisme, voici un exemple pratique : un couple avec 2 enfants perçoit des revenus professionnels annuels nets de 60 000 euros (après un abattement de 10%), soit un IR de 4 281 euros pour une TMI de 14%.

À supposer qu’en plus des revenus professionnels, ce même foyer perçoit 10 000 euros de revenus annuels issus d’une SCPI européenne qui investit intégralement en Allemagne. Son nouveau revenu imposable s’établit alors à 70 000 euros, soit un IR de 5 681 euros. Le taux moyen d’imposition atteint les 8,12% (5 681/70 000), ce qui donne un crédit d’impôt égal à 812 euros (8,12% x 10 000). Au final, le couple paie un IR de 4 869 euros (5 681 – 812), mais l’investissement en SCPI européenne n’a été taxé qu’à 5,88% ((4 869 – 4 281)/10 000) au lieu de 14%, de quoi réjouir les deux tourtereaux.

Quid de la méthode du taux effectif ?

La méthode du taux effectif donne exactement le même résultat que celle du crédit d’impôt. Par ailleurs, ce mode de calcul ne s’applique que pour des revenus fonciers issus des SCPI investissant en Belgique, au Portugal, en Finlande, en Irlande et aux Pays-Bas. Le calcul se fait en deux temps : d’abord, il faut procéder au calcul du taux moyen d’imposition effectif, puis on applique ce dernier à la base d’imposition française.

En prenant le même exemple que précédemment, voici ce qu’il en ressort : le taux moyen d’imposition doit être préalablement calculé en prenant comme hypothèse que les 10 000 euros perçus grâce à l’investissement en SCPI européenne aient été imposés en France. Ce taux est considéré comme « fictif » car il ne servira que de base de référence.

Le taux moyen global est toujours de 8,12% (5 681/70 000 euros). Une fois ce taux obtenu, il entrera dans le calcul de la base taxable en France, soit 4 869 euros (60 000 x 8,12%).

Donc, peu importe le pays dans lequel les épargnants investissent, la réduction fiscale reste la même, c’est-à-dire à un taux de 5,88% au lieu des 14% applicables pour les SCPI françaises.