De plus en plus, les sociétés de gestion se tournent vers l’étranger pour répondre à la demande des épargnants. Pour cause, la diversification sectorielle n’est plus suffisante en France. En effet, presque tous les secteurs ont été explorés : commerce, santé, habitation, bureaux…

Ainsi, c’est vers l’Europe que les grandes sociétés de gestion se sont orientées. La monnaie unique facilite les transactions, d’où la logique de cet investissement en zone euro. Certains hésitent cependant à investir leurs finances et se demandent l’origine de cet engouement vers les SCPI européennes.

La France était longtemps plébiscitée par les SCPI, plus précisément la région de l’Ile-de-France pour certaines SCPI Européennes comme Élysées Pierre ou encore la SCPI PF Grand Paris. Conscientes de la limite du marché français, elles se sont tournées vers d’autres pays de la zone euro.

En effet, la concurrence est assez rude dans le secteur de l’immobilier locatif en France. Les sociétés de gestion ont alors choisi de se renouveler pour attirer les investisseurs. Parce que les biens immobiliers de qualité, du territoire français deviennent une denrée de plus en plus rare, s’ouvrir à la zone européenne est devenu une évidence. Ainsi, les sociétés de gestion peuvent répondre à la demande des épargnants lorsqu’ils investissent en SCPI, diversifier et mutualiser au maximum leurs actifs tout en déléguant la gestion.

Des équipes de gestion expérimentées comme Perial AM, Paref Gestion, La Française ou Corum se sont alors intéressées aux actifs immobiliers à l’étranger. Certaines ont établi des partenariats avec des gestionnaires d’actifs immobiliers d’entreprise et des professionnels chargés de relation entre les propriétaires de biens et leurs interlocuteurs à l’étranger.

D’autres ont profité de la crise subie par des pays comme l’Espagne ou le Portugal pour réaliser des placements opportunistes. Positionnées sur ce marché en transition, elles peuvent générer de fortes plus-values sur ces actifs immobiliers. Un autre exemple existe avec la création de la SCPI Corum XL lors de l’annonce du Brexit en 2017. L’objectif de cette SCPI qui est la seule à pouvoir investir dans une autre devise que l’euro a été de bénéficier de l’effondrement du cours de la livre.

L’un des avantages d’investir dans une SCPI européenne réside donc dans la diversification sectorielle. À cet effet, le patrimoine est donc diversifié : santé, commerce, habitation… C’est aussi le cas sur le plan géographique. En effet, l’investissement se fait dans toute l’Europe et non seulement en France.

La société de gestion intervient dans ce cas sur plusieurs marchés immobiliers en parallèle : Irlande, Espagne, Allemagne, etc. Cette stratégie permet en outre d’accéder à de baux attractifs tout en limitant le risque locatif. En effet, les baux de location à l’étranger peuvent aller jusqu’à 25 à 30 fermes alors qu’ils ne peuvent pas dépasser 12 ans en France. Élargir les horizons d’investissement permet en conclusion de mutualiser les risques géographiques et de capter des cycles économiques différents.

En dehors des frontières françaises, il y a moins de pression fiscale sur les revenus fonciers. L’immobilier, dans un contexte international, dispose d’une fiscalité allégée. Autrement dit, les loyers d’un immeuble allemand appartenant à une SCPI française seront imposés en Allemagne et exonérés de prélèvements sociaux (17,2%) en France. Les conventions fiscales en vigueur entre les

États en Europe permettent aux investisseurs d’éviter une double imposition. Ils seront exonérés de fiscalité française sur la quote-part d’une SCPI investissant à l’étranger.
La double imposition est éliminée grâce à un crédit d’impôt.

On assiste alors au mécanisme d’exonération des revenus de source étrangère pris toutefois en compte dans le taux effectif d’imposition. Une fois la double imposition éliminée, en plus de la fiscalité foncière attractive hors de la France, ces sociétés de gestion européennes proposent parfois un meilleur rendement par rapport aux SCPI investissant intégralement en France.

Les revenus fonciers sont soumis à une fiscalité lourde en France. Les revenus fonciers français peuvent être fiscalisés jusqu’à 62,2 % à cause du barème progressif de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. En effet un foyer fiscal appartenant à une TMI de 45%, sera fiscalisé à 62,2% en ajoutant les prélèvements sociaux de 17,2%.

Le rendement net des SCPI investies à 100 % en France est alors nettement réduit. Lors d’un investissement on sélectionne les pays pour leur potentiel d’investissement, leur cadre fiscal attractif et leurs cycles locatifs différents.

En s’ouvrant sur le marché européen, les sociétés de gestion des SCPI privilégient le dynamisme des pays voisins. Elles veulent réaliser des investissements dans de grandes capitales et métropoles européennes, ces dernières étant réputées pour la stabilité de leur marché.

En Allemagne par exemple, on remarque l’engouement de plusieurs investisseurs. Il y a deux ans, plus de 1,3 milliard d’euros ont été investis en outre-Rhin pour le compte des SCPI. Aussi, l’élargissement des zones d’investissement leur a permis d’accéder à de grands locataires européens de renom.

La SCPI Corum XL choisit une stratégie d’investissement en dehors des emplacements classiques. Elle investit alors dans des territoires comme la Suisse, la Norvège, l’Andorre, l’Islande, Monaco ou encore la Serbie. Sa première acquisition a été réalisée au Royaume-Uni avec un immeuble de bureaux proche de Birmingham dont le locataire est une société de service automobile. Il s’agit de la première et seule SCPI monde qui peut investir dans une autre devise que l’euro. Elle a récemment fait sa première acquisition sur le continent américain, au Canada précisément.

Pour la SCPI Novapierre Allemagne 2, tous les actifs sont concentrés sur le marché allemand, principalement dans l’immobilier de commerce. Parmi ceux qui louent ses actifs, il y a des noms tels que Netto, Lidl ou encore Aldi.

La SCPI Corum Origin, réputée sur le marché pour être la pionnière des SCPI européennes, marque sa présence dans plus de 13 pays européens : Allemagne, Espagne, Portugal, Pays-Bas… Selon le bulletin trimestriel du 1er trimestre l’an dernier, elle compte plus de 220 locataires, à savoir Novotel, PSA Banque, KPN ou encore General Electric.

Quant à la SCPI Pierval Santé, elle a décidé d’investir dans de grandes régions européennes. Parmi ses cibles, on compte l’Allemagne, la France, la Belgique ou encore l’Irlande. Comme son nom l’indique, elle est investie entièrement sur le secteur de la santé. Sa capitalisation dépasse 1,6 Milliards d’euros. Elle a plus de 100 actifs, représentant plus de 700 locataires différents. Une des grandes forces de cette SCPI est la durée d’engagement moyenne des baux de location.

Les locataires sont en moyenne engagés sur une durée de 14 ans et demi. Il s’agit de la plus forte durée d’engagement moyenne des baux sur le marché de la SCPI. A titre de comparaison, une SCPI française a une durée d’engagement moyenne de ses locataires de 3 à 4 ans. Une SCPI comme Pierval Santé offre ainsi une pérennité de rendement bien supérieure aux SCPI françaises.

En conclusion, les SCPI européennes représentent des solutions d’investissement avec des avantages importants pour les investisseurs. La diversification, la fiscalité allégée et la durée d’engagement élevée des locataires sont les trois principaux avantages de ces SCPI par rapport aux SCPI françaises.

Antoine Cesari
Antoine Cesari [email protected]

Expert patrimonial en activité depuis 2010. Spécialisé en immobilier (SCPI, LMNP, Pinel) et produits financiers (Plan Epargne Retraite, Assurance-Vie). Diplômé du Master Finance de l'Ecole de Management Léonard de Vinci.

CIF : E009507 Orias : 20009087