Depuis quelques années, les SCPI européennes ont le vent en poupe. La plupart des épargnants se demandent ce qu’elles valent vraiment en termes de rentabilité. À vrai dire, leur rendement varie selon différents critères (localisation, secteur d’activités, taille, …) de la même manière que pour les SCPI françaises. Certaines SCPI européennes offrent ainsi un rendement annuel supérieur à 6% alors que d’autres servent un rendement proche de 4%.

Il convient tout d’abord de distinguer les SCPI 100% investies en Allemagne des SCPI diversifiées sur tous les pays européens.

L’une des clés de succès d’un placement en société civile de placement immobilier est la diversification patrimoniale. Il faut dire que les SCPI européennes prennent cette affirmation à la lettre et conquièrent la quasi-totalité du marché de la zone euro. En plus de contribuer activement à l’optimisation des différentes stratégies de mutualisation des risques, ce sont des véhicules d’investissement sources de rentabilité.

Oui, les SCPI européennes n’hésitent pas à sortir des sentiers battus, à chercher de la performance à l’étranger pour améliorer en permanence le rendement des parts de leurs souscripteurs. Ce sont l’une des meilleures alternatives de placement immobilier pour remédier à la concurrence qui devient de plus en plus rude sur le territoire français. C’est d’ailleurs pour cette raison que des SCPI comme Corum ont décidé de répartir son patrimoine sur au moins 12 pays européens, à savoir l’Allemagne, l’Espagne, l’Italie, la Belgique, le Luxembourg, le Pays-Bas, la Slovénie, etc.

De son côté, la SCPI LF Europimmo, une des protégées de la société de gestion «La Française AM», a même fixé comme objectif de consacrer 80% de ses actifs immobiliers hors du territoire français.

En tout cas, leur société de gestion a raison car il n’y a rien de mieux que de s’ouvrir sur le marché extérieur pour saisir les opportunité offertes par une demande locative accrue à l’échelle européenne. En plus, les grandes métropoles du Vieux continent ne manquent pas d’actifs immobiliers de qualité à prix compétitifs, de quoi permettre aux SCPI européennes de proposer à leurs associés des parts à ticket d’entrée financièrement avantageuse.

Résultat : ces derniers économisent sur le long terme pour booster le rendement de leurs actifs en pierre-papier. En parallèle, ils peuvent tabler sur un flux de dividende stable, voire croissant dans le temps, étant donné que la plupart des SCPI européennes sont à même de proposer un taux de distribution moyen de 5 % grâce au dynamisme des marchés qu’elles exploitent.

Les SCPI européennes cherchent les meilleurs moyens d’assouvir les besoins de rentabilisation de leurs investisseurs. Certes, elles sont motivées par l’établissement d’une politique d’attraction de clientèle plus élargie ; mais concrètement, elles se lancent dans cette conquête effrénée pour éviter d’entrer dans le cercle vicieux du rendement décroissant tant décrié par les économistes de l’École classique.

Ceci étant dit, les acquisitions de ces enseignes restent, en grande partie, dans le cadre des immobiliers d’entreprise, de commerce et de santé. Mais elles ambitionnent surtout de booster la rentabilité de leur activité de mise en location en mettant la barre toujours plus haute d’année en année.

Pour les SCPI comme Corum, Eurovalys ou Novapierre Allemagne, c’est déjà chose faite. En effet, ces leaders du marché immobilier européen ont mis en place des stratégies d’acquisition et d’exploitation immobilière basées sur le ciblage des actifs immobiliers sous-cotés quoique jugés très performants en termes de location. Cette décote leur a permis de gâter leurs investisseurs à travers des offres très attractives (rentabilité supérieure à 6 %, délai de jouissance plus courte, prime de souscription régulière, etc.).

Mais quoi qu’il en soit, il faut savoir bien jauger son placement et ne pas consacrer la totalité de son capital aux SCPI européennes. Effectivement, dans le cas où l’achat des parts de SCPI se fait à crédit, les banques exigent des emprunteurs qu’ils investissent en partie dans les SCPI purement françaises. Néanmoins, d’autres établissements de crédit collaborent étroitement avec des sociétés de gestion spécialisées dans les SCPI européennes, ce qui laisse libre cours à la négociation.

Outre leur capacité à tirer profit du dynamisme immobilier des pays hors territoire français, les SCPI  européennes bénéficient également d’un régime fiscal très avantageux. Ce privilège fiscal a des impacts positifs majeurs sur les finances personnelles des souscripteurs. En fait, grâce aux conventions fiscales que la France a signé avec ses voisins européens, les revenus fonciers générés par les placements en SCPI européennes échappent totalement à l’effet de double imposition.

Pour être plus clair, le patrimoine détenu par un SCPI à l’étranger, ainsi que les recettes locatives qui en découlent, sont soumis à la fiscalité locale. Par exemple, les revenus fonciers des épargnants qui ont opté pour une SCPI investissant en Allemagne bénéficient d’une exonération de l’impôt sur le revenu ainsi que des prélèvements sociaux en vigueur en France. Leurs parts en SCPI ne sont soumises, de ce fait, qu’à un impôt unique dont le taux maximal est de 15,825% (au lieu de 30% si le montant de leurs revenus fonciers se trouve dans la fourchette de 27 519 à 73 779 euros).

C’est, par exemple, le cas de Novapierre Allemagne, une SCPI dont la rentabilité n’est plus à démontrer. Elle rapproche les souscripteurs des créneaux immobiliers les plus prospères tout en leur donnant l’occasion de goûter au suc d’une fiscalité ultra-douce et loin de tous les prélèvements sociaux.

L’Allemagne est le pays affichant les indicateurs économiques les plus favorables. Le taux de chômage allemand en 2016 était notamment inférieur à 4%; la croissance du PIB dans la même année de 1,9%. Dans ces conditions, investir sur l’immobilier professionnel allemand est à la fois sûr et attrayant pour les investisseurs français. De plus, l’économie outre-Rhin est nettement plus décentralisée que chez nous en France: les villes de taille moyenne sont plus nombreuses et constituent des pôles économiques dynamiques, soit autant d’opportunités d’investissement.

Les loyers proposés sur ce type de SCPI sont en moyenne de 4,5% soit un rendement relativement similaire à la moyenne des SCPI françaises. En résumé, investir sur une SCPI allemande offre une rentabilité équivalente avec un sous-jacent plus sécurisé.

Surtout, la fiscalité des SCPI allemandes est allégée par rapport à la fiscalité des revenus fonciers français (Tranche marginale d’imposition de l’investisseur+ Prélèvements sociaux). En effet, compte tenu de la convention fiscale franco-allemande datant de 1959, les revenus locatifs et/ou plus-values de cessions de source allemande sont soumis à un impôt de 15,825%. Les porteurs de parts de SCPI outre-Rhin sont exonérés de prélèvements sociaux, soit 17,2% d’économie d’impôt.

Certaines SCPI auront une politique d’investissement volontairement opportuniste et plus diversifiée. L’objectif pour ces sociétés de gestion est de servir un rendement supérieur à 5% en s’autorisant un positionnement sur tous types de biens (bureaux, commerces, résidences médicales, parkings…) sans contrainte géographique (France, UE, pays hors zone EU).

Ainsi d’après une étude menée par BNP Paribas Real Estate et l’IEIF, le taux de rendement moyen des bureaux « prime » au début de l’année 2017 à Paris était de 3% alors que dans le même temps, il était de 5% à Prague, 5,5% à Lisbonne ou 7% à Riga. Le point commun avec les SCPI allemandes réside dans leur fiscalité allégée. L’investisseur n’est là encore pas redevable des prélèvements sociaux soit une économie annuelle de 17,2%.

Tous les investisseurs en SCPI européennes, qu’ils soient amateurs ou invétérés, ont besoin de quelques conseils pratiques afin de les aider à opter pour le meilleur placement possible.

D’abord, il faut observer à la loupe la société de gestion. Elle doit être un acteur de référence et disposer de plusieurs années d’expériences dans l’acquisition et la mise en location des immeubles paneuropéens.

L’analyse préalable de la stratégie d’investissement de la SCPI ainsi que sa capacité à équilibrer les processus d’acquisition et de cession sont également de mise.  Cette stratégie doit prendre en compte les décisions de diversification ; mais surtout l’impact, sur le moyen et le long terme, des travaux de réhabilitation et des coûts de prospection immobilière. Ces informations peuvent suffire à évaluer l’aptitude de la société à dégager des revenus stables.

Comme tout choix de SCPI, l’attention de l’investisseur devrait également se focaliser sur le taux d’occupation affiché par la société. C’est une évidence étant donné que les vacances locatives chroniques sont des sources de perte en capital. Pour cela, il convient de privilégier les SCPI européennes dotées d’immeubles de renom national dont le taux d’occupation dépasse largement les 90 %.

Enfin, il faut faire très attention aux prix des parts de SCPI. Ces derniers doivent être transparents et ne comporter aucun frais caché afin d’éviter les mauvaises surprises.