Dans le but de diversifier leur patrimoine ou d’acquérir un actif immobilier sur le marché européen, les investisseurs ont le plus souvent recours aux services d’une société civile de placement immobilier (SCPI). En Europe, les SCPI possèdent plusieurs actifs immobiliers et contribuent au dynamisme du marché surtout après la crise de 2008.

Une société civile de placement immobilier, aussi connue sous le nom de pierre papier, collecte des fonds auprès d’investisseurs et permet à ceux-ci de devenir propriétaires d’une partie d’un actif ou des actifs immobiliers de la SCPI.

Sa mission principale est d’en assurer la gestion et de reverser à ses associés ( investisseurs) un revenu sous forme de dividendes. L’un des avantages de cet investissement est la diversification des biens sur le marché.

Ainsi, le patrimoine immobilier de la SCPI peut être constitué de bureaux, d’appartements, d’entrepôts, de commerces divers, etc. Il est à noter qu’il existe deux types de SCPI: les SCPI de rendement dont les actifs immobiliers génèrent un rendement et les SCPI fiscales dont l’objectif est de réduire l’impact de l’impôt de chaque investisseur.

La SCPI est un placement collectif regroupant plusieurs épargnants qui investissent par son biais dans le secteur de l’immobilier. La recherche de nouveaux actifs ou la gestion des biens est à la charge de la société de gestion de la SCPI. Il en est de même pour la gestion administrative et financière de chaque immeuble composant son parc immobilier.

Elle a également la responsabilité de verser les loyers sous forme de dividendes aux investisseurs et d’assurer la rentabilité de l’investissement. De ce fait, afin de maximiser la rentabilité pour les associés par rapport à l’investissement initial réalisé par ceux ci, la société civile de placement immobilier peut se séparer de certains biens.

Les principaux avantages d’une SCPI européenne en matière immobilière

L’investissement immobilier en Europe, comme tout investissement, présente des risques.

La SCPI minimise les risques présents sur les marchés immobiliers en mettant en place plusieurs stratégies afin de protéger les investisseurs. L’une de ces stratégies consiste à se diversifier en zone euro par exemple.

En effet, en zone euro, le risque foncier est dilué grâce à l’unité monétaire et à sa stabilité, la présence d’un marché économique et immobilier important doté d’une forte demande locative et d’un faible taux de vacance des actifs. De plus, les baux commerciaux sont de longue durée (dans la plupart des cas, d’une vingtaine d’années).

Du point de vue de la fiscalité, la SCPI bénéficie de quelques privilèges grâce auxquels les investisseurs peuvent optimiser l’imposition des revenus perçus de l’investissement.

Enfin, la SCPI présente plusieurs points pratiques notamment la possibilité offerte aux investisseurs, d’opter pour un mode d’acquisition selon leur profil patrimonial ( acquisition en cash ou à crédit) et leurs objectifs mais aussi la possibilité de définir le budget qu’ils souhaitent allouer à l’investissement.

En règle générale, les SCPI européennes sont les plus rentables du fait des nombreux avantages que procure leur situation géographique en Europe. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte pour déterminer le taux de rendement, comme le ou les pays d’implantation, la qualité des locataires de la SCPI, le nombre des biens immobiliers dont dispose la SCPI, la fiscalité, etc.

Les SCPI essayent donc de tirer profit des différentes fluctuations du marché immobilier en Europe ou du pays dans lequel elle est installée surtout que dans la plupart de ceux-ci, la concurrence est moins importante qu’en France par exemple..

La mutualisation des risques dans une SCPI

La mutualisation des risques est l’une des raisons les plus importantes du succès des SCPI. En effet, dans une location immobilière classique, les risques d’impayés des loyers sont plus grands, contrairement à une SCPI qui perçoit plusieurs centaines de loyers à chaque échéance, ce qui contribue à la réduction du risque, le rendant quasiment nul.

Pour permettre l’optimisation de la mutualisation des risques, la diversification des actifs doit être effectuée pour atteindre un taux de rendement de 5 % au moins. La SCPI veille à fixer des seuils critiques d’investissement en termes de valeur d’acquisition et de rendement.

La mutualisation des risques pour la SCPI passe aussi par la sélection rigoureuse de ses locataires et également de leurs secteurs d’activités.

Les épargnants français sont de plus en plus nombreux à investir en SCPI Européennes notamment allemandes. L’Allemagne est un pays très attractif pour les entreprises notamment grâce à la qualité de la main d’œuvre qui y est formée, la stabilité politique mais aussi et surtout sa stabilité économique marquée par ses règles fiscales fort avantageuses et incitatrices pour les entreprises.

Des SCPI comme Novapierre Allemagne, une SCPI purement allemande, s’est rapidement installée sur le marché immobilier en Europe et a mis la main sur de nombreux biens immobiliers.

En Allemagne, les souscripteurs ont plus de liberté pour choisir la ligne de conduite des investissements à suivre par la SCPI. Les risques sont mieux mutualisés par la diversification significative des investissements guidés par les domaines d’activités commerciaux ou non d’un bien immobilier en Europe ou le choix du lieu d’installation.

Ainsi, l’Allemagne est devenue la terre promise des épargnants français dans une Europe où l’économie est au ralenti. Ceux-ci préfèrent de loin ce pays aux autres États de l’Europe ou ailleurs.

Louis Legasse
Louis Legasse [email protected]

Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier, en SCPI et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

CIF : E009507 Orias : 20009087