Afin de diversifier leur patrimoine, les SCPI ont commencé à s’intéresser à d’autres marchés immobiliers que le marché français. Celui de la France étant devenu étroit, elles ont alors décidé de se développer dans différents pays du Vieux Continent. 

Cette stratégie, déjà adoptée par plusieurs SCPI européennes, conforte par ailleurs l’ambition des épargnants français d’investir à l’étranger. Ce fonds d’investissement spécialisé dans la zone euro connait un succès auprès des investisseurs.

En effet, Il leur permet de profiter des opportunités désormais plus difficiles à trouver dans l’Hexagone, mais aussi de profiter d’une bonne rentabilité avec un niveau de risque modéré. À tout cela s’ajoute sa fiscalité favorable. Focus sur la fiscalité des SCPI européennes.

Lorsqu’on pense aux soucis liés à un investissement en direct hors des frontières françaises, on se rend compte qu’il serait préférable de s’orienter vers les SCPI européennes.

Elles permettent en effet de simplifier la gestion des actifs tout en mutualisant les risques. Il est nécessaire de préciser qu’elles offrent également à un investisseur la possibilité de diversifier son patrimoine. Quoi qu’il en soit, c’est leur fiscalité avantageuse qui attire les épargnants.

Les SCPI européennes font effectivement l’objet d’une fiscalité intéressante pour leurs associés, celle-ci dépendant de la convention fiscale applicable entre la France et les pays où se trouvent leurs immeubles. Autrement dit, les revenus fonciers issus des actifs situés à l’étranger sont taxés au niveau du territoire de détention du bien. D’une manière générale, cette situation permet de bénéficier d’une pression fiscale tolérable par rapport à celle de l’Hexagone.

En Allemagne, ils sont imposés à 15,825 %, contre une taxation en France à la tranche marginale d’imposition de 0 à 45 % en plus des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Les revenus fonciers étrangers des SCPI sont taxés à la source en fonction de l’impôt sur les sociétés du pays d’origine des investissements.

C’est la société de gestion qui règle cet impôt à la source. Ensuite, sur les loyers encaissés, l’épargnant français va payer seulement la différence entre sa TMI et son taux moyen en étant exonéré des prélèvements sociaux.

Une SCPI européenne distribue aussi des revenus fonciers de source allemande imposables en outre-Rhin tout comme en France si ce sont des résidents français qui les perçoivent. Ce phénomène de double imposition est toutefois évitable étant donné que les États européens ont signé avec l’État français des conventions fiscales exonérant partiellement les revenus étrangers.

La plupart du temps, on parle d’un dispositif en faveur de chaque associé. Ce dernier bénéficie d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français (Allemagne) ou un crédit d’impôt égal à l’impôt étranger (Pays-Bas…).

Si le revenu imposable d’une personne célibataire sans enfant est par exemple de 49 500 euros, la tranche marginale d’imposition correspond à 30 %. Le montant de son impôt sur le revenu est de 9 143 euros. Il faut donc retenir un taux d’imposition moyen en réalisant le calcul suivant, soit 10 193 euros/49 500 euros. Ainsi, le résultat devrait correspondre à 18,47 %.

Ensuite, cet épargnant décide de faire un mixage de ses placements en pierre papier en optant pour une SCPI investie à 100 % en France et une autre principalement en Allemagne. Pour bien les comparer, on prendra un Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) égal à 4,17 %.

D’abord, il est nécessaire de préciser que le TDVM s’exprimera suite à une imposition allemande dans le cas de la SCPI allemande. L’imposition réelle sur les revenus allemands à noter correspondra à 11,53 %, soit 30 % – 18,47 %, pour cet épargnant novice.

Voici les résultats après impôts servis pour les deux SCPI :

  • Après imposition, la SCPI française celle française obtient un rendement de 2,2 % : 11,53 % (30 – 18,47 %).
  • Après imposition, la SCPI allemande obtient un rendement de 3,6% : 4.17(1-11.53)/100 = 3.6%

Pour un même TDVM, on peut donc en déduire que le rendement est plus intéressant avec une SCPI investie en Allemagne.

Fiscalité des SCPI L’engouement pour les SCPI européennes

Les capitaux sur le marché des SCPI ne cessent de connaître une augmentation. Ainsi, les sociétés de gestion sont amenées à diversifier leur allocation. Le constat d’une véritable dynamique au sein des SCPI de rendement qui sont spécialisées dans les immeubles à l’étranger est devenu une évidence.

Les gestionnaires de portefeuille qui distribuent et commercialisent des SCPI ont été rapidement séduits par le marché immobilier européen et notamment allemand. Celui-ci est encore sur une gamme de prix plus abordable que la France et anticipe une légère hausse des prix. Une revalorisation du patrimoine des SCPI exposées à ce pays sur le long terme est prévue sur l’un des plus grands marchés européens.

C’est la raison pour laquelle les SCPI Novapierre Allemagne et Eurovalys on décidé d’y choisir avec une grande précaution leurs actifs, à l’instar des commerces de périphérie au profil très sécurisé et de qualité pour Novapierre Allemagne et des bureaux de qualité pour Eurovalys.

Le cas de cette SCPI a par ailleurs incité les autres véhicules de placement français à s’orienter vers l’Europe, et particulièrement vers l’Allemagne, un territoire ne possédant pas ce produit. Sinon, il existe évidemment d’autres sociétés civiles de placement immobilier, à savoir Corum Origin, Eurion et Corum XL, qui ne se sont pas uniquement contentées de se positionner sur un seul territoire.

Il faut préciser que le concepteur, gestionnaire et distributeur des SCPI Corum AM (Asset Management) a fait beaucoup de bruit il y a 10 ans, notamment lorsqu’il a officialisé le lancement du véhicule Corum Convictions (Corum Origin maintenant après le changement de nom), la première SCPI en France couvrant la zone euro.

Suite à la réussite rencontrée par cette SCPI, sa maison mère a récemment opté pour la sortie d’une version XL. En effet, on parle bel et bien de Corum XL qui permet petit à petit de réaliser des investissements dans le monde entier hors zone euros notamment (Royaume-Unis, Pologne, Canada…).

L’objectif de cette SCPI est de diversifier un parc immobilier dans différents pays afin de mutualiser au maximum les risques locatifs. Elle se distingue alors par sa stratégie d’investissement « opportuniste » ayant offert la possibilité à deux SCPI européennes de proposer un rendement quasiment supérieur à 6 % depuis qu’elles sont présentes sur le marché.

Quant aux porteurs de parts, ils profitent également de la hausse du prix de la part, de 1 000 euros en 2012 à 1 090 euros en 2021 pour Corum Origin, soit une belle augmentation.

Antoine Cesari
Antoine Cesari [email protected]

Expert patrimonial en activité depuis 2010. Spécialisé en immobilier (SCPI, LMNP, Pinel) et produits financiers (Plan Epargne Retraite, Assurance-Vie). Diplômé du Master Finance de l'Ecole de Management Léonard de Vinci.

CIF : E009507 Orias : 20009087