La fiscalité avantageuse des SCPI européennes

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En vue d’une diversification patrimoniale, les SCPI ont commencé à s’intéresser à d’autres marchés immobiliers. Celui de la France étant devenu étroit, elles ont alors décidé de se focaliser sur celui du Vieux Continent. Cette stratégie de placement, déjà adoptée par les SCPI européennes, conforte par ailleurs l’ambition des épargnants français d’investir à l’étranger. Depuis, ce fonds d’investissement spécialisé dans la zone euro connait un succès auprès de ces investisseurs. Il leur permet en effet de chercher des opportunités désormais difficiles à trouver dans l’Hexagone, mais aussi de profiter d’une excellente rentabilité. À tout cela s’ajoute sa fiscalité favorable. Focus sur la fiscalité des SCPI européennes.

La fiscalité SCPI européenne attractive

Lorsqu’on pense aux soucis liés à un investissement en direct hors des frontières françaises, on se rend compte qu’il serait préférable de s’orienter vers les SCPI européennes. Elles permettent en effet de simplifier la gestion des actifs tout en mutualisant les risques. Il est nécessaire de préciser qu’elles offrent également à un investisseur la possibilité de diversifier son patrimoine. Quoi qu’il en soit, c’est leur fiscalité avantageuse qui attire régulièrement les épargnants à les choisir.

Rappelons-le, les SCPI européennes font effectivement l’objet d’une fiscalité intéressante pour leurs associés, celle-ci dépendant de la convention fiscale applicable entre la France et les pays où se trouvent leurs immeubles. Autrement dit, les revenus fonciers issus des actifs situés à l’étranger sont taxés au niveau du territoire de détention du bien. D’une manière générale, cette situation permet de bénéficier d’une pression fiscale tolérable par rapport à celle de l’Hexagone. En Allemagne, ils sont imposés à 15,825 %, contre une taxation en France à la tranche marginale d’imposition de 45 % en plus des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Autrement dit, la fiscalité française peut taxer les revenus fonciers français jusqu’à 62,2 %.

Des conventions fiscales évitant une double imposition

Une SCPI européenne distribue aussi des revenus fonciers de source allemande imposables en outre-Rhin tout comme en France si ce sont des résidents français qui les perçoivent. Ce phénomène de double imposition est toutefois évitable étant donné que les États européens ont signé avec l’État français des conventions fiscales exonérant partiellement les revenus étrangers. La plupart du temps, on parle d’un dispositif en faveur de chaque associé. Ce dernier bénéficie évidemment d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français (Allemagne) ou un crédit d’impôt égal à l’impôt étranger (Pays-Bas…).

Si le revenu imposable d’une personne célibataire sans enfant est par exemple de 49 500 euros, la tranche marginale d’imposition correspond à 30 %. Le montant de son impôt sur le revenu est de 9 143 euros. Il faut donc retenir un taux d’imposition moyen en réalisant le calcul suivant, soit 10 193 euros/49 500 euros. Ainsi, le résultat devrait correspondre à 18,47 %. Ensuite, cet épargnant décide de faire un mixage de ses placements en pierre papier en optant pour une SCPI investie à 100 % en France et une autre principalement en Allemagne. Pour bien les comparer, on prendra un Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) égal à 4,17 %.

D’abord, il est nécessaire de préciser que le TDVM s’exprimera suite à une imposition allemande dans le cas de la SCPI allemande. L’imposition réelle sur les revenus allemands à noter correspondra à 11,53 %, soit 30 % – 18,47 %, pour cet épargnant novice. Bref, voici les résultats après impôts servis pour les deux SCPI : celle française obtient un rendement de 2,49 %, soit une imposition de 47,2 % (30 + 14,2 %), contre 4,14 % pour la SCPI allemande, soit une taxation de 11,53 % (30 – 18,47 %). Pour un même TDVM, on peut donc en déduire que le rendement est plus intéressant avec une SCPI investie en Allemagne.

Fiscalité des SCPI : L’engouement pour les SCPI européennes

Les capitaux sur le marché des SCPI ne cessent de connaitre une augmentation. Ainsi, les maisons de gestion sont amenées à diversifier leur allocation. Le constat d’une véritable dynamique au sein des SCPI de rendement qui sont spécialisées dans les immeubles à l’étranger est devenu une évidence. Les gestionnaires de portefeuille qui distribuent et commercialisent des SCPI ont été rapidement séduits par le marché immobilier allemand. Autrement dit, celui-ci est encore sur une gamme de prix abordable que la France et anticipe une légère hausse des prix. Une revalorisation du patrimoine des SCPI exposées à ce pays sur le long terme est prévue sur l’un des plus grands marchés européens.

C’est la raison pour laquelle la SCPI Novapierre Allemagne a décidé d’y choisir avec une grande précaution ses actifs, à l’instar des commerces de périphérie au profil très sécurisé et de qualité. Le cas de cette SCPI a par ailleurs incité les autres véhicules de placement français à s’orienter vers l’Europe, et particulièrement vers l’Allemagne, un territoire ne possédant pas ce fonds d’investissement. Sinon, il existe évidemment d’autres sociétés civiles de placement immobilier, à savoir Corum et Corum XL, qui ne se sont pas uniquement contentées de se positionner sur un seul territoire.

Il faut préciser que le concepteur, gestionnaire et distributeur de SCPI Corum AM (Asset Management) a fait beaucoup de bruit il y a 5 ans, notamment lorsqu’il a officialisé le lancement du véhicule Corum Convictions, la première SCPI en France couvrant la zone euro. Suite à la réussite rencontrée par cette SCPI, sa maison mère a récemment opté pour la sortie d’une version XL. En effet, on parle bel et bien de Corum XL qui permet petit à petit de réaliser des investissements dans le monde entier. L’objectif de cette SCPI est par ailleurs évident étant donné le profit de gros rendements et d’actifs à prix cassés. Elle se distingue alors par sa stratégie d’investissement « opportuniste » ayant offert la possibilité à deux SCPI européennes de proposer un rendement quasiment supérieur à 6 % depuis qu’elles sont présentes sur le marché. Quant aux porteurs de parts, ils s’exposent également à la hausse du prix de la part, de 1000 euros en 2012 à 1075 euros en 2019, soit une augmentation de 7,5 %.