Est-il possible de financer l’achat de parts de SCPI européennes par un crédit bancaire ?

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Tout le monde n’a pas forcément les moyens d’acheter des parts de SCPI au comptant. La question est de savoir si le financement à crédit de l’achat de parts de SCPI européennes est faisable en France. Si oui, quelles sont les conditions d’obtention et quelles sont les types de prêt envisageables?

Pourquoi acheter des parts de SCPI européennes à crédit ?

Les parts de SCPI européennes financées à crédit permettent aux investisseurs de bénéficier des avantages de l’effet de levier du crédit. En effet, avec la stagnation voire la baisse des taux immobiliers sur le marché bancaire depuis quelques années, les investisseurs peuvent créer un patrimoine avec une ressource qui n’est pas la leur. En d’autres termes, ils créent de la richesse à partir de rien. Le principe est simple : une partie des revenus issus de la SCPI européenne servira à rembourser les mensualités du crédit.

Cet effet d’enrichissement exogène s’explique par le niveau de rendement des SCPI européennes qui dépasse largement celui des taux d’emprunt. En effet, le taux de rentabilité de ce type de SCPI tourne au alentour de 6%. Ainsi, grâce à une telle opération, il est devenu plus simple de se constituer un capital immobilier à long terme pour préparer ses vieux jours ou tout simplement pour améliorer son standing de vie actuel.

Ce n’est pas tout, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui représente une belle économie fiscale. Enfin, si la SCPI fait partie des produits de placement vendus par la banque prêteuse, l’investisseur peut tabler sur un coût d’emprunt réduit ainsi qu’un ticket d’entrée modulable en vertu des offres promotionnelles lancée par la banque.

Bref, tout investisseur disposant d’une bonne capacité d’endettement peut contracter un crédit de son choix pour saisir les opportunités de gain offertes par les SCPI européennes.

Achat de parts de SCPI européennes : quelles sont les conditions d’octroi du crédit?

Avant de leur accorder un prêt, la plupart des banques françaises imposent certaines conditions aux souscripteurs de parts de SCPI européennes.

Premièrement, l’emprunteur est tenu de consacrer une certaine partie du fonds octroyé à l’achat de parts de SCPI investissant uniquement en France. Autrement dit, la plupart des banques n’acceptent pas qu’un investisseur mise intégralement le capital emprunté sur des SCPI européennes, sauf si ces dernières font partie de leurs produits dérivés. Selon l’avis des professionnels de la finance, c’est une mesure née d’une initiative de solidarité économique pour le soutien du dynamisme du secteur immobilier français.

Deuxièmement, il y a des dossiers à fournir pour pouvoir soumettre sa demande de crédit à la banque. Par exemple, si un propriétaire immobilier souhaite financer l’achat de ses parts de SCPI Actipierre Europe à crédit, il doit présenter un justificatif de domicile, une attestation de propriété (ou à défaut, un quitus de paiement de taxe foncière), une pièce d’identité, une copie du livret de famille, un dernier avis d’imposition 2042 (2044 en cas de perception revenus locatifs), une copie de la déclaration de l’IFI, un tableau d’amortissement des éventuels prêts en cours.

S’il s’agit d’un salarié, la banque demandera une copie de ses trois derniers bulletins de paie (les bilans des trois derniers exercices, s’il s’agit d’une entreprise), un mandat de recherche de financement, trois derniers relevés bancaires ainsi que la situation de ses produits d’épargne, s’il en a.

Le rendement des SCPI européennes achetées à crédit

En plus d’apporter une sécurité d’investissement maximale, les SCPI européennes génère des dividendes très généreux à rendement élevé de l’ordre de 5 à 6 %. Bien évidemment, comme évoqué précédemment, le revenu versé périodiquement vient compenser les charges de remboursement d’emprunt jusqu’à ce que l’investisseur devienne un vrai rentier.

D’autant que,depuis quelques années, les taux d’intérêt des crédits sont descendus à un niveau exceptionnellement bas grâce à la croissante disponibilité des informations liées à la solvabilité des emprunteurs.  Cette conjoncture est une aubaine pour les investisseurs qui cherchent des crédits moins coûteux.

Pour comprendre ce cercle vertueux, voici un exemple : un épargnant emprunte 50.000 euros pour acquérir des parts de SCPI européennes. En optant pour une durée de remboursement de 15 ans, il peut obtenir des prêts à taux fixe de 2,15%, c’est-à-dire une mensualité d’environ 300 euros. En prenant en compte les charges diverses telles que les frais de dossier ou les assurances décès-invalidité ; 50 parts de SCPI européennes à 1.000 euros l’unité procure un rendement de 4%, soit des dividendes mensuels de 170 euros. Cela dit, son effort réel de remboursement baissera de 4,33 euros par jour. Pour rappel, il y a une autre source d’économie à considérer : la déductibilité des intérêts de l’emprunt.

Quel crédit choisir pour financer l’achat de ses parts de SCPI européennes?

Deux types de crédit se marient parfaitement avec les investissements en SCPI européennes, notamment le crédit amortissable et le crédit in fine.

Le crédit amortissable offre l’avantage de donner à l‘emprunteur une meilleure visibilité quant à sa capacité à rembourser le prêt. En effet, pendant toute la période de remboursement, le montant de la mensualité reste constant. En plus, pendant toute la durée de l’emprunt, la banque met un point d’honneur à effectuer le bon dosage entre les intérêts et le capital à payer grâce à un mécanisme de répartition optimal. Autrement dit, dès la fin du crédit, les intérêts sont déjà intégralement remboursés.

À noter que ce type de crédit peut faire l’objet d’un remboursement anticipé. Mais pour que les frais de pénalité ne soient pas exorbitants, il ne faut procéder à cette opération que 5 ou 6 années avant la fin du remboursement (en supposant que la durée du crédit est de 15 ans).

En ce qui concerne le crédit in fine, seuls les intérêts sont payés pendant la durée du remboursement. Le capital, lui, ne sera remboursé qu’à la fin du contrat de prêt. Mais étant donné que les intérêts sont déductibles du revenu imposable, c’est une belle alternative de défiscalisation pour les investisseurs fortement imposées.

Pour rembourser le capital d’un crédit in fine, l’investisseur peut utiliser la garantie demandée initialement par la banque et le transformer en contrat d’assurance-vie. Ce dernier, étant déjà alimenté par les dividendes perçus ; permettra, à l’échéance, d’effectuer un rachat ou une avance pour honorer la dette, tout cela en conservant les parts de SCPI européennes ainsi acquises.